Verkauf mit Rückmiete

Verkauf mit Rückmiete

Unabhängige Beratung für Senioren zur Immobilienverrentung in Berlin, Potsdam und Berliner Umland.

Wie funktioniert Rückmiete?

Beim Verkauf mit Rückmiete handelt es sich um einen klassischen Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung mit dem Unterschied, dass Sie ein notarvertraglich vereinbartes entgeltliches Wohnungsrecht für die Immobilie erhalten. Sie zahlen hier ein monatliches Nutzungsentgelt. Eine Kündigung seitens des Käufers wegen Eigenbedarf oder aus anderen Gründen wird ausgeschlossen.

Dieses Modell ist immer dann sinnvoll, wenn der festgelegte Zeitraum kürzer ist als ihre statistische Lebenserwartung. Sie können frei bestimmen, wann die Nutzung endet. Ihr entgeltliches Wohnungsrecht wird notarvertraglich vereinbart. In der Regel erfolgt keine zusätzliche Absicherung mittels erstrangiger Eintragung Ihrer Rechte im Grundbuch. Hintergrund ist, dass sonst eine Finanzierung des im Vergleich zu anderen Modellen hohen Kaufpreises für die Käufer nicht möglich wäre und dies den Kreis der in Frage kommenden Erwerber dramatisch verkleinern würde. 

Sämtliche Konditionen hinsichtlich der Übernahme der Kosten, der Höhe des Nutzungsentgelts sowie der Dauer des Wohnungsrechts werden notarvertraglich gesichert. Der Käufer kann Ihr Wohnungsrecht nicht wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Weiterverwertungsabsicht kündigen. Sie hingegen können jederzeit Ihr Wohnungsrecht mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. In der Regel übernehmen Sie alle umlegbaren Kosten, das heißt die Kosten für Versicherungen, Steuern, Wasser, Heizung sowie Schönheitsreparaturen usw. Die nicht umlegbaren Kosten, wie zum Beispiel Reparaturen und Instandhaltungen und bei Eigentümergemeinschaften ggf. Hausverwaltergebühren, Zuführungen in die Erhaltungsrücklage oder Sonderumlagen können bereits vom Käufer übernommen werden.  

Ihre Sicherheiten

Wohnrecht

Das Wohnungsrecht wird notarvertraglich abgesichert und gilt, solange Sie das vertraglich vereinbarte Nutzungsentgelt zahlen.

Kündigungsschutz

Der Käufer kann Ihnen nicht wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Weiterverwertungsabsicht kündigen. Sie können aber jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten das Mietverhältnis beenden.

Auszahlung Ihrer Einmalzahlung

Ihre Einmalzahlung erhalten Sie ca. 2-3 Monate nach Kaufvertragsunterzeichnung. Eventuell noch bestehende Grundschulden werden aus der Einmalzahlung beglichen.

Kostenreduzierung

Alle nicht umlegbaren Kosten, wie zum Beispiel Reparaturen und Instandhaltungen werden in der Regel vom Käufer übernommen. Bei Eigentümergemeinschaften entfallen eventuell zusätzlich die monatlichen Kosten für die Hausverwaltung, die Zuführung in die Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen.

Diese Grafik skizziert eine ungefähre Aufteilung des bezugsfreien Wertes Ihrer Immobilie.

Faktoren zur Berechnung

Unter Berücksichtigung folgender Faktoren berechnen wir Ihnen – transparent und einfach nachvollziehbar – die Höhe der für Sie erzielbaren Einmalzahlung sowie die Höhe des von Ihnen zu zahlenden monatlichen Nutzungsentgelts.

1

aktueller bezugsfreier Wert der Immobilie (Verkehrswert)

2

Lage, Ausstattung sowie der Zustand des Gebäudes

3

voraussichtliche Dauer des Wohnungsrechts

4

Kosten der Immobilienbewirtschaftung und aktuell notwendige und zukünftig zu erwartende Instandhaltungs- & Reparaturkosten

5

marktübliche und angemessene Verzinsung für den Käufer

Beispiel 01

Der Verkäufer erhält € 400.000 und bewohnt die Immobilie weiterhin gegen eine monatliche Zahlung von € 1.450. Die nicht umlegbaren Kosten werden vom Käufer übernommen.

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags wird die Kaufpreissumme von € 598.000 ausgezahlt. Im Gegenzug zahlt das Paar ein monatliches Nutzungsentgelt in Höhe von € 2.000. Größere Reparaturen und Instandhaltungen werden vom Käufer getragen.

Beispiel 02

Voraussetzungen

Steuerliche Betrachtung

Für den Immobilienverkauf mit Rückmiete gelten die allgemeinen Regeln für die steuerliche Behandlung von Immobilienverkäufen: Der Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist in der Regel nicht zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung beziehungsweise Bau der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Die Spekulationssteuer fällt auch dann nicht an, wenn Sie seit dem Kauf beziehungsweise der Fertigstellung wenigstens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst in der Immobilie gewohnt haben. Bei der Berechnung dieser Spekulationsfrist ist von Kalenderjahren auszugehen. Um sich bestmöglich abzusichern, empfehlen wir Ihnen eine steuerliche Beratung.

Was passiert bei Auszug?

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht mehr nutzen können oder wollen, können Sie jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten kündigen und ausziehen. Danach fallen keine Kosten für die Immobilie mehr für Sie an.

Vor- & Nachteile

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