Teilverkauf
- Sie bleiben Eigentümer
- Rückkauf möglich
Teilverkauf
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- Rückkauf möglich
Unabhängige Beratung für Senioren zur Immobilienverrentung in Berlin, Potsdam und Berliner Umland.
Was bedeutet Teilverkauf?
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen in der Regel 25-50%igen Teil Ihrer Immobilie. Für den verkauften Teil müssen Sie jedoch ein monatliches Nutzungsentgelt entrichten. Sie oder Ihre Erben können den veräußerten Teil später wieder zurückkaufen oder den noch verbliebenen Teil ebenfalls veräußern.
Immobilieneigentümer im Rentenalter, Selbständige oder Menschen mit geringem Einkommen haben heute zunehmend Probleme, von Ihrer Bank einen Kredit zu erhalten. In diesem Fall könnte der Teilverkauf der Immobilie eine Option darstellen. Durch den Teilverkauf wird ein Teil des in Ihrer Immobilie gebundenen Vermögens für Sie bar verfügbar. Die Auszahlung erfolgt als Einmalzahlung. Eine monatliche Zahlung ist bei einem Teilverkauf im Allgemeinen nicht möglich. Für die Instandhaltung Ihrer Immobilie bleiben Sie, je nach vertraglicher Ausgestaltung, ganz oder teilweise verantwortlich. In der Regel verkaufen Sie bei einem Teilverkauf maximal 50% Ihrer Immobilie und erhalten ein Nießbrauchrecht, durch das Sie weiterhin uneingeschränkt Ihre Immobilie nutzen können. Dafür, dass Sie den verkauften Teil Ihrer Immobilie weiterhin bewohnen dürfen, zahlen Sie an den Käufer eine monatliche Nutzungsgebühr.
Was geschieht bei einer zukünftigen Wertsteigerung Ihrer Immobilie?
Sollte in den nächsten Jahren der Wert Ihrer Immobilie steigen, würden Sie mit dem noch in Ihrem Besitz befindlichen Teil der Immobilie von dieser Wertsteigerung profitieren. Sollte der Wert Ihrer Immobilie jedoch gleichbleiben oder sogar fallen, haften Sie mit dem nicht verkauften Teil Ihrer Immobilie für die Profite des Erwerbers, denn der Käufer lässt sich im Kaufvertrag zusichern, dass er für seine Hälfte immer mindestens 117% des ursprünglich gezahlten Kaufpreises bei einem späteren Verkauf erhalten wird.
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Aktuelle Lage
Zur Zeit (Stand Juni 2022) liegt die tatsächliche Verzinsung des Kaufpreises, das sogenannte Nutzungsentgelt, je nach vereinbarter Zinsbindung zwischen 4,0 und 6,3%. Das bedeutet für Sie, dass Sie nach 10 Jahren weiterer Nutzung ca. 50% des als Teilverkaufserlös vereinbarten Nutzungsentgelts zurückzahlen müssten. Bei einer weiteren Nutzung von 10 Jahren beläuft sich die Rückzahlung bereits auf etwa 100% des ursprünglich an Sie ausgezahlten Betrags.
Daher können wir, auch wenn dieses Verrentungsmodell sehr stark am Markt beworben wird, nur in seltenen Fällen und bei einer vergleichsweise kurz geplanten Nutzungsdauer beziehungsweise bei einer Versagung sonstiger Kreditvergaben, eine praktische Empfehlung dafür aussprechen.
Aufgrund des aktuellen politischen Umfelds und der derzeitigen Zinsbedingungen ist eine Einschätzung der Kaufpreisentwicklung für Immobilien nicht sicher möglich. Sich vor diesem Hintergrund für ein Verrentungsmodell zu entscheiden, welches auf der Annahme basiert, dass die Immobilienpreise immer weiter steigen, ist aus unserer Sicht mit hohen Risiken verbunden.
Ein aktueller Trend bei Anbietern des Teilverkaufs ist eine Beteiligung an Kosten für Reparatur und Instandhaltungen. Bei genauer Betrachtung fällt jedoch auf, dass im Anschluss an eine solche Kostenbeteiligung das zu zahlende Nutzungsentgelt erhöht wird. Darüber hinaus gibt es aktuell keinen Anbieter am Markt, der Ihnen eine erstrangige grundbuchliche Absicherung ihres Nießbrauchrechts gewährt.
Vor dem Hintergrund der aktuell deutlich gestiegenen Zinsforderungen und der für den Verkäufer ungünstigen Vertragsausgestaltungen erweisen sich in der Regel andere Verrentungsmodelle als wirtschaftlich sinnvoller.
Diese Grafik skizziert eine ungefähre Aufteilung des bezugsfreien Wertes Ihrer Immobilie.
Beispiel
Der spätere Verkaufserlös Ihrer heute € 500.000 wertvollen Immobilie beträgt beispielsweise in 10 Jahren nur € 450.000.
In diesem Fall würde Ihr Teilverkaufspartner € 292.500 vom Kaufpreis erhalten. Für Sie blieben dann nur € 157.500 zur Auszahlung. Darüber hinaus verlangen viele Anbieter bei einem endgültigen Verkauf ein sogenanntes Durchführungsentgelt in Höhe von bis zu 6% vom Wert der Immobilie. Nach Abzug eines Durchführungsentgelts von beispielsweise 4% blieben nur noch € 129.150, die Ihnen oder Ihren Erben aus dem endgültigen Verkauf der Immobilie zustünden.
Was passiert bei Auszug?
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht mehr nutzen können oder wollen, können Sie die Immobilie gemeinsam mit Ihrem Miteigentümer verkaufen. Vom erzielten Verkaufspreis erhält der Miteigentümer in jedem Fall mindestens 117% des Verkaufserlöses oder – je nachdem, was höher ist – den Anteil vom Verkaufserlös, der ihm prozentual entsprechend der Höhe des erworbenen Anteils zusteht. Häufig zahlen Sie dann noch eine Gebühr für die Durchführung des Verkaufs.
Vor- & Nachteile
- bei einer hohen zukünftigen Wertsteigerung Ihrer Immobilie eventuell profitabel
- Zahlung eines häufig hohen Nutzungsentgelts für den verkauften Teil Ihrer Immobilie
- unattraktive Konditionen
- der nicht verkaufte Teil haftet für die Profite des veräußerten Teils
- aufgrund befristeter Zinsfestschreibung besteht die hohe Wahrscheinlichkeit, dass das monatliche Nutzungsentgelt zukünftig steigt
- aufgrund befristeter Zinsfestschreibung besteht die Gefahr, dass die Zinsen in Zukunft steigen könnten
- häufig keine Übernahme von Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen oder nur mit anschließender Erhöhung des monatlichen Nutzungsentgelts
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